Đó là nhận định của ông Marc Townsend, Tổng giám đốc điều hành công ty TNHH CB Richard Ellis Việt Nam (CBRE) tại Đêm bất động sản lần thứ 27 diễn ra tại TPHCM ngày 17/6.

Theo ông Marc Townsend thì dù thị trường xuất nhập khẩu của Việt Nam năm 2009 chùng xuống, nhưng năm 2010 đã có dấu hiệu khôi phục trở lại, thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vẫn rất cao nên thị trường bất động sản công nghiệp (BĐS CN) vẫn diễn ra sôi động. Đặc biệt là hiện Việt Nam có hơn 200 KCN trải rộng khắp nước thu hút trên 1 triệu lao động, nhiều KCN đang mở rộng cơ sở hạ tầng…

Tuy nhiên, ông Marc Townsend cho là hiện giới đầu tư Việt Nam vẫn chưa nhận ra điểm then chốt trong đầu tư BĐS CN. Theo ông thì hiện có tình trạng nhiều chuyên gia, giám đốc người Đài Loan, Hàn Quốc, Nhật Bản… làm việc tại các KCN ở Bình Dương, Đồng Nai phải ngày ngày đánh ô tô từ TPHCM đến làm việc rồi chiều đánh ô tô về, chịu đựng mấy tiếng kẹt xe trên đường.

Ông cho rằng: “Tại sao chúng ta không xây dựng các khu dân cư ngay tại KCN cho họ ở đó, không xây dựng các dịnh vụ tận răng như quán Sushi chẳng hạn ngay tại KCN để thu hút các chuyên gia ấy đến ở. Có phải là họ sẽ đỡ mất 3 - 4 tiếng đồng hồ di chuyển trên đường mỗi ngày không?”.

Điểm then chốt thứ 2 trong kinh doanh BĐS CN theo ông Marc Townsend là dịch vụ logistics. Đây là một tổ hợp dịch vụ hậu cầu phục vụ cho cả dây chuyên sản xuất và xuất hàng hóa đi của các doanh nghiệp như: kho bãi, hải quan, vận chuyển…

Bất cứ KCN nào có tổ hợp dịch vụ này càng tốt thì càng thu hút khách hàng đến thuê. Hiện các KCN ở nước ta cũng nhận ra điều này và thường chọn vị trí xây dựng KCN gần cảng, làm đường thông thương từ KCN đến cảng thật tốt… Tuy nhiên, theo ông Marc Townsend thì đó mới chỉ là một phần trong tổ hợp dịch vụ logictics.

Dịch vụ  logistics hiện đại cũng không chỉ là xây dựng những kho bãi thông thường, đơn lẻ và thiếu dịch vụ như hiện hầu hết các KCN đang làm. Mà đó phải là những trung tâm tích hợp logictics với nhiều dịch vụ như kho ngoại quan, kho hàng lẻ, cảng cạn, kho lạnh tích hợp, trung tâm phân phối… cung cấp đầy đủ các dịch vụ như nhãn hiệu, đóng gói, quản lý chất lượng, thủ tục hải quan, vận chuyển…

Với cách làm này, các KCN có thể nâng giá trị cho thuê kho bãi của mình lên, giá thuê không chỉ tính từ 2 - 5 USD/m2/tháng như hiện nay mà giá thuê có thể tính theo tấn, theo mét khối và có thể đạt ở mức 3,5 - 6,5 USD/m3/tháng cộng thêm các chi phí dịch vụ khác…

Ông Marc Townsend nhận định: “Trước đây các nhà đầu tư quen cách làm như sau: lập dự án KCN, giải phóng mặt bằng, làm đường, kéo đường dây điện… rồi phân lô bán hoặc cho thuê với giá rẻ bèo. 

Nay các bạn phải làm quen với cách làm mới, phải cung cấp dịch vụ từ A - Z, cho chuyên gia làm việc trong KCN cũng như cho dây chuyên sản xuất từ vận chuyển nguyên nhiên liệu cho đến lưu trữ hàng hóa, thủ tục xuất nhập, đưa hàng hóa đến cảng xuất đi…”.

Theo ông Marc Townsend thì chính những dịch vụ này sẽ góp phần nâng giá trị cho KCN, thu hút nhiều khách hàng hơn và tạo thuận lợi cho chủ KCN đàm phán khi đặt giá cho thuê cao hơn nơi khác.

Đây là một xu hướng mà ngành BĐS CN các nước đang theo đuổi. Ông Marc Townsend lấy ví dụ: “Ở Hồng Kông có 1 tòa nhà xanh cao đến 25 tầng. Nó có thang vận chuyển hàng hóa lẫn cầu thang xoắn ốc cho xe nâng chạy đến từng tầng của tòa nhà. Các tầng cao được bố trí làm văn phòng cho thuê, tầng thượng còn có cả dịch vụ karaoke…”.

Tại Việt Nam, nhiều nơi cũng đang áp dụng cách làm này. Như KCN Tân Tạo (TPHCM) xây những tòa nhà dịch vụ văn phòng. Bình Dương thì có Thành phố Công nghệ & Khu công viên logistics với văn phòng hiện đại, nhà xưởng xây sẵn, kho ngoại quan, kho phi thuế quan… KCN Ascendas - Protrade (Bình Dương) còn có cả sân golf cho ban giám đốc, khu dân cư chuyên gia…

Tùng Nguyên