Chung cư bị chậm cấp sổ hồng sẽ dẫn đến tình trạng người dân không thể thực hiện hoạt động mua bán, tặng cho theo quy định của pháp luật. Theo đó, tuỳ thuộc vào chủ đầu tư hoặc cơ quan nhà nước chậm thực hiện thủ tục cấp Sổ hồng mà người mua sẽ có những cách xử lý khác nhau. Hãy cùng Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ làm rõ vấn đề này trong bài viết dưới đây.

>>>> Xem thêm: 3 điều cần biết về Văn phòng đăng ký đất đai khi làm Sổ đỏ

1. Nguyên nhân dẫn đến việc bị chậm cấp sổ hồng

1.1. Trường hợp không được cấp sổ hồng theo quy định của pháp luật:
- Xây dựng lấn chiếm mốc bảo vệ các công trình hạ tầng kỹ thuật theo Điều 35 Nghị Định 43/2014/NĐ-CP;
- Đất xây dựng chung cư được chuyển mục đích sử dụng đất trái phép theo Điều 35 Nghị Định 43/2014/NĐ-CP;
- Chủ đầu tư chưa hoàn thành thủ tục pháp lý nhưng đã cho xây dựng và bán nhà ở. Theo quy định pháp luật xây dựng, việc xây dựng nhà ở khi chưa thực hiện đầy đủ thủ tục pháp lý là không hợp pháp. Khoản 1 Điều 6 Nghị Định 99/2015/NĐ-CP quy định chỉ cấp Giấy chứng nhận cho nhà ở được tạo lập hợp pháp.

1.2. Trường hợp do chủ đầu tư:
- Chủ đầu tư xin cấp Giấy chứng nhận nhưng chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính;
- Chủ đầu tư thế chấp tài sản tại ngân hàng trước khi xin cấp Giấy chứng nhận cho người mua căn hộ và chưa giải chấp.Theo quy định pháp luật về nhà ở và đất đai, chủ sở hữu nhà ở chỉ được cấp Giấy chứng nhận khi cung cấp được Giấy tờ chứng minh việc tạo lập hợp pháp nhà ở và quyền sở hữu nhà ở. Tuy nhiên, khi thế chấp tài sản thì chủ đầu tư đã giao những giấy tờ này cho ngân hàng nắm giữ. Do đó không đủ hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận;
- Chủ đầu tư chậm hoàn công hoặc không thể hoàn công do xây dựng không đúng bản vẽ thiết kế đã được phê duyệt;
- Chủ đầu tư chậm nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận.

>>>> Xem thêm: Bạn đã phân biệt được sự khác nhau giữa công chứng, chứng thực?

2. Cách giải quyết khi bị chậm cấp sổ hồng

2.1.Trường hợp do chủ đầu tư chậm thực hiện thủ tục cấp sổ hồng
Việc làm thủ tục đề nghị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp sổ hồng cho người mua là trách nhiệm của chủ đầu tư, người mua có quyền tự mình thực hiện thủ tục đề nghị này.

Để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của mình khi chủ đầu tư chậm thực hiện nghĩa vụ này thì người mua có thể xử lý theo hướng sau:
- Làm đơn kiến nghị với Thanh tra xây dựng hoặc UBND có thẩm quyền để xử lý hành vi vi phạm của chủ đầu tư.
- Nếu trong hợp đồng có điều khoản phạt vi phạm khi chậm thực hiện thủ tục cấp sổ hồng hoặc người mua có thiệt hại do hành vi chậm thực hiện thì người mua có thể yêu cầu chủ đầu tư thực hiện theo điều khoản đã thỏa thuận hoặc khởi kiện ra Tòa án để giải quyết.

2.2.Trường hợp do cơ quan nhà nước chậm cấp sổ hồng
Mặc dù thời hạn mà chủ đầu tư phải thực hiện thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận cho người mua được quy định tại Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản nhưng trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận thực hiện theo quy định của pháp luật đất đai. Nội dung này được quy định rõ tại khoản 4 Điều 6 Nghị định 99/2015/NĐ-CP như sau:

“Trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho chủ sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai; chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở có trách nhiệm làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người mua, thuê mua nhà ở; trường hợp người mua, thuê mua nhà ở tự nguyện làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận thì chủ đầu tư phải cung cấp hồ sơ và các giấy tờ pháp lý có liên quan đến nhà ở mua bán, thuê mua cho người mua, thuê mua nhà ở”

Trong trường hợp người mua chung cư tự thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận thì thời gian được quy định như sau:

(i) Cấp Giấy chứng nhận cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng của tổ chức đầu tư xây dựng thì không quá 15 ngày (theo khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP).

(ii) Thời gian trên không tính thời gian ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Ngoài ra, khi nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ sẽ ghi rõ hạn trả kết quả. Nếu quá thời hạn mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền chưa giải quyết thì người dân được quyền khiếu nại, khởi kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính.

3. Khởi kiện chủ đầu tư khi chậm thực hiện cấp sổ hồng

Theo khoản 4 Điều 22 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì bên mua căn hộ tại các tòa nhà chung cư có quyền yêu cầu bên bán nhà giao sổ hồng và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng.

>>>> Xem thêm: Hướng dẫn tính phí công chứng mua bán nhà đất theo thông tư 257 mới nhất 2023

Từ cơ sở trên, người mua có thể khởi kiện chủ đầu tư khi chậm thực hiện cấp sổ hồng với yêu cầu sau:
- Buộc chủ đầu tư thực hiện đúng hợp đồng.
- Phạt vi phạm hợp đồng trong trường hợp hai bên có thỏa thuận về phạt vi phạm hợp đồng.
- Bồi thường thiệt hại khi chứng minh được thiệt hại xuất pháp từ hành vi vi phạm hợp đồng của chủ đầu tư.

Chế tài xử phạt
Điều 57 Nghị định 139/2017/NĐ-CP quy định về Vi phạm quy định trong kinh doanh bất động sản: Phạt tiền từ 250.000.000 đồng đến 300.000.000 đồng đối với hành vi không làm thủ tục đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua hoặc không cung cấp hồ sơ, giấy tờ pháp lý liên quan cho người mua, thuê mua nhà ở theo quy định.

Từ quy định này, chủ đầu tư có thể bị xử phạt hành chính từ 250.000.000 – 300.000.000 đồng nếu chủ đầu tư không thực hiện thủ tục đề nghị cấp sổ hồng.

>>> Xem thêm: Hướng dẫn thủ tục cấp sổ đỏ mới nhất 2023. Năm 2023, bỏ sổ hộ khẩu giấy thì cần chuẩn bị những giấy tờ gì khi làm dịch vụ Sổ đỏ?

Trên đây là nội dung bài viết tư vấn về nguyên dân dẫn đến việc chung cư bị chậm cấp Sổ hồng cũng như cách xử lý khi chung cư bị chậm cấp Sổ hồng. Nếu như bạn có thắc mắc gì liên quan đến nội dung trên hoặc cần tư vấn các vấn đề pháp lý khác về công chứng và Sổ đỏ, xin vui lòng liên hệ tới Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ theo thông tin: